Рынок жилья не дает вздохнуть американской экономике

Одна из причин американской рецессии и медленных темпов выхода из нее – ситуация на рынке жилья. Кризису предшествовал огромный рост цен на недвижимость. Ценовой пузырь надувался долго и достиг огромных масштабов, не без помощи кредитной политике властей банков. Покупка дома для большинства – это инвестиции, основанные на огромных займах. Традиционно в Америке считалось, что первый взнос за жилье (собственные средства покупателя) должен составлять не менее 20% его стоимости. Во время надувания пузыря размер первого платежа мог составлять и 5% от стоимости жилья. Собственно, дома расходились как горячие пирожки. Некоторые семьи, видя, как растут цены на недвижимость, покупали по два-три дома, пользуясь беспрецедентными условиями займов в надежде перепродать их впоследствии и заработать легкие деньги.Затем цены на жилье рухнули, тем самым, сделав некогда обладателей дорогих домов и квартир скромными гражданами. В общей сложности из-за падения рынка недвижимости они потерял триллионы долларов. Помимо этого огромное число американцев стали обладателями отрицательной маржи (negative equity) – нынешняя стоимость их недвижимости стала оценивается гораздо меньше полученного под нее по ипотеке кредита. То есть, те, кто не способен более платить по ипотеке, не только лишились заложенного дома, вдобавок остались еще и должны банку.Тек, кто в состоянии – продолжает платить. Нередко для них это единственное жилье, кроме того, лишение заложенного имущества – это большая клякса в кредитной истории американского гражданина, метка для банков до конца жизни.

Недавно на брифинге в Конгрессе США представители рейтингового агентства Moody’s и профессор Йельского университета Роберт Шиллер (Robert Schiller) автор авторитетного индикатора цен на рынке жилья – Case-Schiller housing price index, представили любопытную статистику. Она говорит, что несмотря на некоторую стабилизацию цен на жилье в результате принятых правительством налоговых послаблений, в целом ситуация далека от желаемой.

Синей линией в таблице обозначен процент домов, которые сейчас оцениваются ниже ипотечной стоимости. Красной линией обозначена общая сумма ипотечных кредитов с обесцененной стоимостью залога. Как видно сейчас она составляет $2,4 трлн., против $2,6 трлн. год назад и $500 млрд в 2006 г.

Второй график показывает, что общее число домовладельцев, оказавшихся с негативной маржой, составляет 14,75 млн. У почти 4 млн. из них стоимость жилья оценивается ниже 50% суммы их ипотечного кредита вместе с процентами.

Теперь собственно, как это отражается на темпах выхода из кризиса. Как мы знаем, 70% американского ВВП приходится на потребление товаров и услуг. В условиях, когда нагрузка по ипотеке на граждан возрастает, они вынуждены сократить расходы на потребление. Отложить покупку нового автомобиля, отказаться от приобретения домашнего кинотеатра или более мощного компьютера, а иной раз – сделать выбор в пользу McDonald’s вместо китайского ресторана.

Важно понять, что стоимость их жилья в скором времени расти не будет. Огромное количество домов, полученных банками в результате перехода прав собственности от граждан не способных платить по ипотеке и выставленное на продажу, давит на рынок жилья, не давая ценам подняться.

Согласно расчетам обесценивание ипотечного жиля на $10 тыс. заставляет заемщика снизить затраты на $500 – $700 в следующем году. Если помножить эти деньги на 14,75 млн. (количество американцев, чье жилье обесценилось ниже суммы ипотечного займа), то получиться кругленькая сумма.

Глядя на эту ситуацию, бизнес не спешит задействовать свободные производственные мощности и создавать новые рабочие места. И как следствие, безработица продолжает оставаться на уровне почти 10%. Это одна из причин, почему темпы роста ВВП США замедляются.

Пока корпоративная отчетность за 2 кв. продолжает радовать. Чистая прибыль отчитавшихся доселе 2/3 компаний, входящих в S&P 500, выросла на 44%. Однако, если уровень потребления не будет расти, то бизнесу не будет смысл увеличивать производство. И тогда снова наступит рецессия.

августа 3, 2010 | Новости